L’affitto è in decisa crescita. Secondo i dati emersi nel corso del convegno “Una casa da vivere – Offerte innovative per nuovi modi di abitare” organizzato da Sidief e Banca d’Italia, c’è una domanda residenziale aggregata di giovani, studenti e lavoratori immigrati che oscilla tra 2,4 e 2,8 milioni di persone e la metà di queste è in grado di pagare un affitto di circa 500 euro al mese.
Il mercato della locazione è di circa 670.000 case l’anno, a cui se ne aggiungono altre 730.000 usate per la locazione breve, che negli ultimi anni è esplosa. Quest’anno ci stiamo avvicinando a 1 milione di case offerte. In sé si tratta di un fenomeno importante, perché dà redditività a tanti immobili, riducendo la locazione tradizionale.
La locazione breve (da 1 giorno a 1 anno) interessa molto il mercato turistico, ma anche studenti e manager. Quest’anno ci stiamo avvicinando a 1 milione di case offerte per la locazione breve. Il fenomeno dà redditività a tanti immobili, case grandi nelle zone turistiche e case piccole che non erano utilizzate. Queste abitazioni danno redditività alle persone, meno allo Stato perché c’è una fetta di nero enorme. Ma questo milione di case, destinato ad aumentare, potrebbe ridurre il mercato delle compravendite, o generare meno offerta di qualità.
Alcuni convegni si sono focalizzati sulla necessità, ma anche sulla difficoltà, di procedere con una gestione professionale della locazione, sull’importanza di vedere la casa come bene strumentale e sull’importanza degli investimenti istituzionali, ma anche sulla necessità di ripensare l’abitare e di rigenerare. Pensare o promuovere investitori istituzionali nella residenza può dare un’offerta adeguata. Quello che stanno facendo oggi le società di fondi è offrire un prodotto a investimento nella locazione di standard internazionale, dove ci sono un po’ tutte le categorie. La casa viene magari usata dalle giovani coppie, durante l’inverno da chi lavora e d’estate dai turisti. Da un certo punto di vista, si va verso la casa albergo.
L’affitto era considerato un investimento ‘residuale’ fino a pochi anni fa, mentre oggi, anche per il forte incremento della ‘locazione breve’, aumenta la redditività degli immobili e ha creato un nuovo mercato. Le famiglie sono i maggiori proprietari di alloggi per oltre l’84% in Europa e il 92% in Italia. Questo ha determinato l’assenza di un’offerta in locazione strutturata per categorie sociali più deboli o per chi, come gli immigrati, ha difficoltà ad accedere al mercato dei privati. Solo di recente sono nate iniziative per realizzare residenze specializzate per studenti o per giovani laureati.
La gestione degli immobili ad uso residenziale richiede un’attività di trasformazione e riqualificazione dell’esistente per adattarlo alle mutate richieste del mercato ma questa attività di gestione, prettamente di natura industriale, non può essere utilmente esercitata nella forma giuridica delle società commerciali, a motivo dei vincoli fiscali e giuridici che ne caratterizzano l’operatività. In particolare, l’impossibilità di dedurre le quote di ammortamento degli immobili residenziali locati tende a sfavorire gli investimenti necessari alla riconversione e riqualificazione del patrimonio esistente. La gestione dei patrimoni residenziali, conseguentemente, rimane appannaggio di veicoli di natura finanziaria fiscalmente più efficienti, che per vocazione, però, non sono focalizzati sul processo industriale. Per rilanciare l’investimento nel comparto immobiliare residenziale, è auspicabile, quindi, che tutti gli immobili siano considerati, anche fiscalmente, a carattere strumentale, prevedendo, quindi, che partecipino al reddito imponibile in base ai costi e ricavi effettivi, favorendo i processi di gestione immobiliare di tipo industriale su larga scala e questo incentiverebbe anche le aggregazioni o l’incremento della dimensione degli operatori economici.
Interessante, infine, lo studio preliminare sull’andamento del mercato immobiliare nel lungo periodo in Italia presentato da Paolo Piselli di Banca d’Italia. Dai risultati, ancora preliminari e oggetto di ulteriore approfondimento, è emerso che nella media dell’intero periodo considerato (1927-2015) il rendimento totale dell’attività immobiliare residenziale è stato superiore a quello del mercato azionario. A questo maggior rendimento si è associata inoltre una più bassa volatilità.
