Circa un quinto del Pil dei principali Paesi europei fa capo al settore immobiliare e il peso del mattone, anziché contrarsi con la crisi degli anni passati, è in realtà aumentato. Quello che cambia con il passare degli anni è però la composizione del settore, con il mondo delle costruzioni che perde terreno e quello dei servizi immobiliari in netta ascesa. A scattare la fotografia dell’industria immobiliare è il rapporto di Scenari Immobiliari su “I servizi immobiliari in Italia e in Europa”.

La situazione europea
Il settore immobiliare, insieme a quello delle costruzioni, conferma un ruolo di rilievo all’interno delle economie dei principali Paesi europei, con un peso compreso tra il 18 e il 19% del Pil. La Germania, grazie anche alla forza delle altre componenti economiche, vede il peso delle attività immobiliari e delle costruzioni fermarsi due punti sotto la media, al 16,4 per cento.

La fotografia in Italia
L’Italia in particolare guida la classifica dei primi cinque Paesi europei per peso del settore immobiliare (comprendendo anche le costruzioni) con un totale del 19 per cento. Al tempo stesso, ha però anche il primato della frammentazione delle imprese, con una media di appena 1,3 addetti per azienda.
Con una crescita del 5,6%, l’Italia è il Paese europeo dove il peso di attività immobiliari, costruzioni e sviluppo immobiliare sul Pil nazionale è aumentato di più tra il 2013 e il 2017. Mentre il mercato tricolore delle costruzioni si sta riprendendo lentamente da una grave crisi, il settore dei servizi legati all’immobiliare (dalla gestione, alla consulenza, fino all’intermediazione) è cresciuto più della media europea, pari al 4,5 per cento.

Servizi in pole position
Oltre 400 miliardi di euro: è questo il fatturato dei servizi immobiliari nei cinque principali Paesi europei. Regno Unito e Germania rappresentano i due mercati più importanti. L’Italia si conferma in una posizione arretrata, con un mercato che è un terzo dei due mercati principali, ma anche inferiore alla metà di quello francese. Rimane superiore solamente alla Spagna, Paese con cui condivide la limitatezza anche del fatturato medio per occupato, circa 130mila euro, elemento che esprime una scarsa efficienza del settore. I mercati più produttivi si confermano quello tedesco, con 289mila euro per addetto, e quello francese, con 284mila euro.

Molto alto il numero di imprese che si dedicano specificamente ai servizi immobiliari: nei cinque Paesi (Francia, Germania, Italia, Regno Unito, Spagna) ci sono oltre 945mila imprese, per un totale di 1,76 milioni di addetti diretti, corrispondente all’1,3% della forza lavoro totale. Accanto agli addetti diretti si sommano quelli indiretti, con un indotto costituito da oltre 730mila unità.

Le attività principali nei servizi
Property e Facility management realizzano insieme circa la metà del fatturato dei servizi immobiliari, confermando una maggiore omogeneità tra i diversi Paesi. L’Asset management genera circa il 23% del fatturato dei servizi, con una presenza più organizzata in Francia e nel Regno Unito. Il project management risulta più strutturato nel Regno Unito e in Germania, dove sono presenti società più grandi ed è più diffuso l’uso di sistemi tecnologici più avanzati. In Italia è molto forte invece l’attività di intermediazione immobiliare, con la quota di fatturato del settore agency pari al 18%, inferiore solo alla Spagna, dove il peso dei servizi di intermediazione è pari circa a un quarto del totale dei servizi. Tale quota è minore negli altri Paesi, compresa tra il 6% della Germania e il 14%. Advisory e Valuation, infine, sono i settori che evidenziano il gap più ampio tra i Paesi considerati, sia in termini di dimensioni che di professionalizzazione delle società.

Le costruzioni in calo
A fronte di un peso medio del 18,4% del settore immobiliare nel suo complesso sul Pil in Europa, le costruzioni continuano a contrarsi e contribuiscono per circa il 5% al Pil dei Paesi. Resta però importante l’impatto sotto il profilo occupazionale, visto che le imprese nei cinque Paesi sono oltre due milioni e danno lavoro a 7,8 milioni di persone, pari al 5,9% della forza lavoro complessiva. La dimensione media delle imprese è di 3,9 addetti, con l’Italia a quota 2,6 addetti per ogni impresa di costruzione.

L’asset management
Tra i servizi immobiliari, oltre al property e facility management, l’asset management è particolarmente significativo, ma soprattutto in continua crescita. Alla fine del 2017 il settore dell’asset management immobiliare a livello globale ha segnato un nuovo record di crescita sia in termini di valore degli asset gestiti, sia in termini di performance generate dalla gestione degli stessi e il quadro positivo si è confermato anche nel 2018. Nel 2017, l’asset under management aggregato dei primi 100 gestori mondiali è aumentato del 12%, per un totale di quasi tremila miliardi di euro. Per dare ancora di più l’idea di quanto sia cresciuto il comparto, si pensi che il totale degli asset in gestione a livello globale dieci anni fa era, in termini di valore, inferiore di circa il 50% (1.450 miliardi di euro). La media degli Aum fra tutti i gestori è aumentata del 22%, rispetto al 2016, passando da 13,3 miliardi di euro a 16,2 miliardi a fine 2017.

Il 47% dei gestori ha base in Nord America, mentre l’Europa cresce e arriva a rappresentare quasi il 37% del totale. Asia e Australasia insieme rappresentano poco più dell’11% del totale degli Aum nell mondo, meno dell’1% riguarda invece l’America Latina e il Medio Oriente.

In Italia i primi tre gestori sono Generali Re, con 10 miliardi di Aum, Dea Capital Re, con 9,5 miliardi e Investire Sgr, con 7,5 miliardi. Si tratta di dimensioni ancora molto limitate rispetto a quanto accade nei mercati più evoluti e di un mercato ancora molto frammentato, se si escludono le prime cinque società. Con un’aggravante: la guerra al ribasso delle fees di gestione per accapparrarsi i mandati non gioca a favore di un miglioramento del settore.