Con la sentenza n. 34148/2018, la terza sezione penale della Corte di Cassazione ha spiegato la differenza tra variante essenziale e variante leggera, precisando  quando si possono regolarizzare le opere entro la fine dei lavori e quando invece è necessario ottenere un altro permesso di costruire. Vediamo quanto precisato.

La Corte di cassazione ha evidenziato che in tema di reati edilizi, mentre le ‘varianti in senso proprio’, ovvero le modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all’originario permesso a costruire, le ‘varianti essenziali’, ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall’art. 32 del D. P.R. n. 380 del 2001, sono soggette al rilascio di permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario e per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante.

Gli elementi che devono essere presi in considerazione per stabilire l’entità della variante sono la superficie coperta, il perimetro, la volumetria, le distanze dalle proprietà vicine, le caratteristiche funzionali e strutturali interne ed esterne del fabbricato.

Variante essenziale.
La sentenza ha sottolineato che costituisce variante essenziale ogni variante incompatibile con il disegno globale ispiratore del progetto edificatorio originario, sia sotto l’aspetto qualitativo che sotto l’aspetto quantitativo.

Ai sensi dell’articolo 32 del Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) potrà aversi variazione essenziale quando si verifica una o più delle seguenti condizioni: mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standard previsti dal Dm 1444/1968; aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio, da valutare in relazione al progetto approvato; modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza; mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito; violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Variante leggera.
Costituisce variante leggera o minore la variante a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie; non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia; non alterano la sagoma dell’edificio; non violano le prescrizioni eventualmente contenute nel permesso di costruire.

In questi casi le opere possono essere realizzate con Segnalazione certificata di inizio attività (Scia), che costituisce parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell’intervento principale e può essere presentata prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori. L’articolo 22 del Dpr 380/2001 consente infatti di dare corso a questa tipologia di opere in difformità dal permesso di costruire e poi regolarizzarle entro la fine dei lavori.