Il futuro del condominio è legato all’evoluzione tecnologica. Ma, soprattutto, alla capacità da parte del consumatore di comprendere che ogni palazzo è un sistema. Che si tratti di reinstallare una caldaia, rifare un tetto o inserire un cappotto termico, la visione generale è ciò che conta. Avere un progetto d’insieme prima di partire con i lavori è fondamentale.

Gli esempi spaziano dalle facciate ipertecnologiche, in tutto o in parte prefabbricate, che si applicano dall’esterno agli edifici esistenti consentendo di eseguire lavori di retrofit senza dover liberare gli immobili durante i cantieri, dimezzando i tempi e (di conseguenza) abbassando molto i costi di riqualificazione. Ancora: nuovi rivestimenti o pitture che agiscono in modo diretto sulla riduzione dell’inquinamento interno ed esterno; impianti ad altissima efficienza, che, gestiti con equilibrio possono migliorare in modo sensibile il comfort degli edifici; sistemi domotici e di controllo intelligenti, che sono in grado di fotografare le abitudini dei residenti e adeguarsi in autonomia alle loro reali esigenze e persino di orientare il consumatore finale verso una migliore gestione delle risorse.

La riflessione sul tema della riqualificazione del tessuto costruito avanza. Trainata dagli eventi e dalle fiere di settore che si occupano sempre di più del futuro delle nostre città a partire dagli spazi abitativi. Non è solo una questione di sostenibilità ambientale: in Italia circa il 62% degli immobili è stato costruito prima del 1990, parliamo di palazzi energivori, non sicuri, spesso inadeguati a rispondere alla domanda di utilizzo moderno. Gli edifici residenziali sono oltre dodici milioni e di questi, oltre due milioni (16,8%), sono in mediocre o pessimo stato di conservazione. Per una riqualificazione totale sarebbero necessarie risorse per oltre cento miliardi.

Il Politecnico di Milano è impegnato in questi mesi nello sviluppo del progetto europeo Heart, cui partecipano 16 partner scientifici ed industriali dell’Unione e che prevede la realizzazione di due progetti pilota, in Italia e in Francia. L’obiettivo è lo sviluppo di un kit di tecnologie multifunzionali (che spazia da elementi di riqualificazione fisica dell’immobile, a impianti innovativi, a soluzioni per il controllo in fase di gestione) in grado di ridurre il consumo energetico di un edificio residenziale multipiano anche dell’80% – 90%. Si stima che la soluzione sistemica sviluppata sarà inoltre in grado di ridurre i tempi di installazione di almeno il 30% rispetto alle normali pratiche di retrofit e garantire un payback dell’investimento inferiore ai 15 anni.

Fra gli sviluppi più interessanti, spicca la sperimentazione di facciate “plug&play”: supporti prefabbricati in acciaio, legno o con sistema misto, che vengono attaccati dall’esterno alla struttura da risanare. Con il vantaggio di integrare una dotazione di impianti altrimenti impossibili da installare, se non a fronte di pesanti lavori di risanamento: climatizzazione, pompa di calore e condensazione, ventilazione meccanica controllata, fotovoltaico e così via.

L’asticella della qualità si è alzata. Una casa smart deve rispondere a più criteri, dalla qualità dell’aria indoor al comfort acustico e visivo, al benessere. Bisogna però anche capire se in presenza di strutture che invecchiano, la strada corretta sia sempre la riqualificazione anziché la sostituzione. Anche in presenza di importanti incentivi economici alla ristrutturazione (i bonus energetici, che per il condominio raggiungono anche l’85% con interventi antisismici in zone a forte rischio) occorre creare le condizioni perché si moltiplichi l’interesse finanziario a investire sul recupero dell’esistente.

Uno dei problemi è l’abbattimento del rischio economico che deriva dalla cattiva gestione energetica di un immobile. Spesso un edificio riqualificato può raggiungere ottime prestazioni. Che, tuttavia, rischiano di essere drasticamente ridotte per l’uso scorretto da parte di chi lo abita. Per un soggetto investitore, poniamo il caso di una Esco, che anticipa al condominio le risorse necessarie al risanamento recuperandole nella fase di gestione e realizzando un utile, è fondamentale ridurre al minimo questa variabile. Grazie all’impiego di opportuni sistemi di building automation, è possibile oggi monitorare e segnalare i casi in cui il surplus dei consumi deriva dall’incuria del singolo inquilino, che potrà essere chiamato a concorre alle maggiori spese, disincentivando in tal modo comportamenti inappropriati e sprechi energetici.