Come possiamo riassumere il mercato dei mutui nei primi mesi del 2018? L’ansia di un’economia fragile o “ansia da spread” hanno condizionato l’opinione pubblica. Le famiglie hanno manifestato una reazione emotiva di fronte alla situazione politica incerta e la tendenza è stata quella di correre ai ripari.

La “bufera finanziaria” dovuta all’assenza di un governo ha suscitato non poche preoccupazioni nelle famiglie italiane. Diversi timori hanno assillato chi un mutuo per la casa da pagare ogni mese ce l’ha già. ma anche l’aspirante acquirente che stava pensando ai accendere un finanziamento. Con l’insediamento del governo la situazione è rientrata e questo fa ben sperare.

Iniziamo a dare un sguardo a come sta andando questo 2018: il primo trimestre ha registrato una complessivo calo sia della domanda dei futuri mutuatari sia delle erogazioni, un calo già abbozzato a partire dall’ultimo trimestre del 2017. Dopo un anno che in termini di domanda, in base ai dati CRIF, ha chiuso a -10% e in termini di erogazioni (dati Banca d’Italia) è terminato con un -3%, il primo trimestre 2018 è iniziato in discesa: per quanto riguarda la domanda è pari a circa il -9% e per le erogazioni è pari a circa il -10%.

Quali sono i fattori che hanno contributo a creare questa situazione? Queste dinamiche negative dipendono da una modesta riduzione dei volumi di erogazioni con finalità acquisto e una consistente contrazione del 20-25% dei volumi di erogazioni con finalità surroga. Fattore quest’ultimo che negli scorsi anni ha giustificato il boom della domanda di mutui.

Previsioni tassi mutui 2018
Anche se è difficile affermare con assoluta certezza cosa accadrà da qui in avanti, per quanto riguarda le previsioni per il II semestre e per l’anno prossimo, alla luce dei trend registrati ad oggi, è ragionevole aspettarsi un mercato che presenti una modesta contrazione nel 2018 rispetto al 2017, con la seconda parte che sarà contraddistinta da dinamiche finalmente in ripresa rispetto al primo semestre 2018. Ad ogni modo, i volumi di mutui di acquisto sull’intero 2018 dovrebbero risultare stabili o in lieve aumento rispetto al 2017.

Dato il livello di minimo storico dei tassi di offerta sui mutui e le attuali quotazioni immobiliari a livelli quanto mai attraenti, il momento appare ideale per un rilancio del mercato immobiliare. Il settore dovrebbe rialzare la testa proprio grazie a tassi bassi da record storici.

Sul 2019 è ancora presto per proporre scenari ben definiti, ma l’attesa è che a valle della stabilizzazione delle erogazioni di mutui con finalità surroga, le erogazioni con finalità acquisto potrebbero incoraggiare la crescita del mercato, producendo nuovamente risultati in aumento sui 12 mesi del 2019.

Ritorno dei mutui al 100% banche
Una tendenza in atto è un ritorno ai mutui al 100%. Quindici anni fa, la categoria dei cosiddetti mutui ad alto loan to value, spiegava circa il 15% del totale erogati. Livelli di default troppo elevati su questa tipologia di erogazioni, limitazioni in termini di tassi applicabili, e quotazioni immobiliari sugli ultimi anni in forte riduzione, hanno ridotto sensibilmente il peso di queste erogazioni solo a qualche punto percentuale del totale.

Tuttavia, alla luce della nuova situazione di mercato, sono sempre più numerose le banche che iniziano a riaffacciarsi sul segmento alto-LTV. Questo trend potrebbe consolidarsi, soprattutto con riferimento ad un’offerta che va a finanziare sino ad un massimo del 90% del valore dell’immobile, destinata a privati e famiglie con merito creditizio, ma che per varie ragioni non possono fare affidamento su risparmi accumulati per coprire oltre il 10% del valore di acquisto.

È auspicabile che le banche valutino non solo l’estensione dell’offerta, ma spingano anche sulla competitività della stessa in termini di condizioni economiche. Possono incrementare i propri risultati per quanto riguarda l’aumento erogazioni, implementando interventi volti a migliorare  i processi di vendita e di istruttoria e aggiornando in maniera continuativa le proprie politiche di credito, per essere sempre coerenti con gli sviluppi di mercato, sia a livello economico che a livello sociale.