Locazione e affitto immobiliari

INQUADRAMENTO  

I diversi aspetti relativi sia alla locazione che all’affitto, come la durata del contratto, il rinnovo, il recesso/disdetta, il diritto di prelazione, l’indennità per la perdita dell’avviamento, cessione-sublocazione-successione, sono regolati da una dettagliata normativa che tipizzano le fattispecie.

L’Agente immobiliare esperto del settore si dedica alla consulenza personalizzata per la predisposizione del contratto, regolando i diversi aspetti, in particolare quello fiscale. I nostri uffici si avvalgono della collaborazione diretta di uno studio legale partner.

Affitto e locazione sono due concetti molto simili ma, da un punto di vista giuridico, completamente diversi. Mentre l’oggetto del contratto di affitto è costituito da beni produttivi come può essere un terreno o una azienda, per cui l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi di un complesso unitario di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, l’oggetto del contratto di locazione non ha un collegamento specifico con l’attività produttiva (come, ad esempio, un’abitazione o un ufficio), e l’immobile concesso in godimento viene considerato come l’oggetto principale del negozio, secondo la sua consistenza effettiva.

 

LA LOCAZIONE

Nel dettaglio, la locazione di immobile è quel contratto con il quale una parte si impegna ed obbliga a far godere l’altra parte contraente di un bene immobile per un tempo prestabilito, in cambio del pagamento di un corrispettivo concordato (canone di locazione). Le parti del contratto di locazione sono il locatore (che di regola coincide con il proprietario del bene) ed il conduttore (ossia colui che prende in locazione il bene) entrambi titolari di diritti ed obblighi. In particolare il locatore deve:

-consegnare il bene e mantenere la cosa locata in modo che serva all’uso convenuto, sostenendo le spese di manutenzione straordinaria;

-garantire il pacifico godimento del bene durante la locazione.

Il conduttore, invece, deve:

-ricevere la cosa in consegna e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso stabilito nel contratto, accollandosi le spese di manutenzione ordinaria;

-pagare il corrispettivo nei modi e nei tempi stabiliti.

-restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta, alla scadenza del contratto.

 

LA LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO

La legge 431/98 disciplina la locazione di immobili ad uso abitativo e prevede essenzialmente:

-La possibilità di stipulare contratti con libera determinazone del canone.

Per tali contratti si prevede una durata non inferiore a 4 anni, rinnovabili per altri 4 anni (4+4).

-L’introduzione di contratti-tipo, da stipularsi sulla base di accordi definiti in sede locale dalle maggiori associazioni sindacali di categoria, di tre diverse tipologie:

Per l’uso abitativo ordinario, la durata non può essere inferiore a 3 anni rinnovabili per altri 2 (3+2).

Per l’uso abitativo transitorio, la durata non può essere inferiore ad un mese e non può eccedere i diciotto mesi.

Per l’uso abitativo di studenti universitari, in questi casi particolari la durata del contratto va da 6 mesi a 3 anni.

L’aspetto più importante delle tipologie contrattuali descritte ai punti 1, 2 e 3 riguarda il canone che, appunto, non è libero ma convenzionale e varia in base alle caratteristiche della zona in cui l’immobile è locato ed in base ad elementi specifici riguardanti l’immobile. Aspetto parimenti importante riguarda le agevolazioni fiscali previste per queste tipologie contrattuali sia per il conduttore che per il locatore.

-Forma scritta e registrazione obbligatorie per tutte le forme contrattuali.

 

LA LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO DIVERSO DALL’ABITATIVO

Si tratta di locazione ad uso diverso dall’abitativo allorquando gli immobili sono destinati a:

1. Attività commerciali, industriali o artigianali, di lavoro autonomo, per le quali la durata minima dei contratti non può essere inferiore a sei anni rinnovabili per altri sei (6+6).
2. Attività alberghiere e imprese assimilate, teatrali, stabilimenti balneari, per le quali la durata minima dei contratti non può essere inferiore a nove anni rinnovabili per altri nove (9+9).

Nelle attività stagionali ricorrono le stesse durate limitatamente al periodo infrannuale contrattualizzato.

 

L’AFFITTO

Con l’affitto le parti contrenti sono l’affittante e l’affittuario: il primo concede il bene in godimento, mentre il secondo si impegna al pagamento di un corrispettivo concordato (canone di affitto) e ad occuparsi della gestione economica del bene.

L’affittuario ha i seguenti doveri:

-gestire il bene in conformità della destinazione economica, osservando le norme di buona tecnica, senza mutarne la destinazione economica, nell’interesse della produzione

-sopportare le spesse ordinarie

L’affittante deve:

-consegnare la cosa con i suoi accesorri e pertinenze nello stato di servire all’uso cui è destinata

-eseguire le spese e le riparazioni di carattere straordinario

La materia dell’affitto, nell’ambito dei fondi rustici, oltre che dal codice civile, è regolata da leggi speciali, con l’imposizione di precise regole in tema di durata, canone ecc.

 

TASSAZIONE E ASPETTI FISCALI 

Il reddito ricavato dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è tassato in maniera diversa a seconda del regime fiscale scelto:

1. Regime “ordinario” di tassazione
2. Sistema alternativo e agevolato: a “cedolare secca”.

 

Il regime ordinario di tassazione

Nel regime ordinario l’imponibile sul quale si calcola l’Irpef dipende dal tipo di contratto stipulato.

* Il canone “convenzionale” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale (legge 9 dicembre 1998, n. 431).

Ai fini dell’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi dei fabbricati derivanti da immobili locati, è esclusa la possibilità per l’ufficio di rettificare il reddito se il contribuente dichiara l’importo maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto (ridotto del 5%) e il 10% del valore catastale dell’immobile (determinato applicando alla rendita catastale il moltiplicatore di legge, lo stesso previsto ai fini del calcolo dell’imposta di registro sulle compravendite).

 

Il regime della cedolare secca

Il regime della “cedolare secca” è stato introdotto nel 2011. Si tratta di un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative. È facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione con essa locate.

In cosa consiste:

Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

* Il canone “convenzionale” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale (legge 9 dicembre 1998, n. 431).

L’imposta sostitutiva si applica sull’intero canone annuo di locazione, senza considerare le riduzioni forfetarie previste nel regime ordinario di tassazione.

Ambito di applicazione:

La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate. Sono quindi escluse le società e gli altri enti. Nei casi di contitolarità dell’immobile, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare secca:

Abitazioni appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati), locate per finalità abitative;

Le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

Restano esclusi i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

Affitti commerciali con cedolare secca dal 2019

A partire dal 1° gennaio 2019 si potrà optare per la tassazione a cedolare secca anche per le locazioni di immobili commerciali: la novità è contenuta nella Legge di Bilancio che all’articolo 1 comma 59 stabilisce requisiti e regole per l’accesso alla tassazione sostitutiva Irpef.

I canoni da locazione commerciale, per i quali sarà possibile beneficiare della cedolare secca al 21%, dovranno essere riferiti a contratti da locazione rientranti nei seguenti requisiti:

-riguardare immobili di categoria catastale C\1, con superficie fino a 600 mq, dal cui conteggio vanno escluse le relative pertinenze locate congiuntamente;
-essere stipulati nel 2019.

A fine di evitare comportamenti elusivi, la Legge di Bilancio 2019 ha stabilito che anche nel rispetto dei requisiti di cui sopra, non si potrà applicare il regime di tassazione a cedolare secca per i contratti stipulati nel 2019 qualora al 15 ottobre 2018 risulti in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale.

Come avvalersi del regime della cedolare secca, durata e revoca:

Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente al conduttore citandolo nel contratto, oppure successivamente tramite comunicazione con lettera raccomandata. Se non adottata inizialmente, tale scelta può essere esercitata nelle annualità successive alla prima, ma va effettuata entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro annuale (cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità).

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui la stessa è stata esercitata, revoca che deve essere effettuata sempre entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità

Obblighi e rinunce:

Con la comunicazione il locatore automaticamente e inderogabilmente rinuncia alla facoltà di chiedere qualsiasi aggiornamento del canone, anche se già previsto nel contratto, incluso l’aggiornamento per adeguamento Istat.

Versamento della cedolare secca:

L’imposta deve essere versata entro lo stesso termine previsto per il versamento dell’Irpef (acconto e saldo) e con le stesse modalità (versamento con modello F24, possibilità di compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti).

-Versamento in acconto (nel primo anno di esercizio dell’opzione l’acconto non è dovuto, poiché manca la base imponibile di riferimento)

Per il versamento dell’acconto, dovuto nella misura del 95%, il pagamento va effettuato in due rate (in un’unica soluzione se l’importo è inferiore a 257,52)

• la prima, del 40%, entro il 17 giugno, o il 17 luglio (con la maggiorazione dello 0,40%)
• la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre.

Sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le medesime disposizioni previste per la rateazione dell’Irpef.

-Versamento a saldo

Anche per il saldo dell’imposta sostitutiva si applicano le stesse regole previste per l’Irpef. Il versamento va effettuato entro il 17 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 17 luglio (con la maggiorazione dello 0,40%)

Effetti della cedola secca sul reddito:

Il reddito assoggettato a “cedolare secca” concorre alla formazione del reddito complessivo preso in considerazione per il calcolo di:

• deduzioni, detrazioni, benefici legati al possesso di requisiti reddituali (ad esempio, per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per canoni di locazioni, ecc.)
• per la determinazione dell’Isee (indicatore della situazione economica equivalente).