FORMA E GARANZIE

 

L’acquisto di un immobile, di una casa in particolare, è certamente una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona. A tutela del cittadino le leggi richiedono, per tutti gli atti di trasferimento di beni immobili, forma scritta dell’atto e redazione da parte del notaio, pubblico ufficiale.

La figura dell’Agente di intermediazione negli affari immobiliari, inserendosi nella fase di ricerca di mercato, mira a favorire l’incontro tra domanda e offerta, affiancando l’acquirente nell’accertamento delle sue necessità, individuando i relativi stanziamenti economici necessari ad un soddisfacimento ottimale e il venditore nella definizione delle caratteristiche, qualità e più probabile valore di mercato del bene oggetto di alienazione.

In ogni caso, e in particolare per la verifica delle regolarità urbanistico-edilizie e impiantistiche dell’immobile, degli atti di provenienza, individuazione di eventuali gravami e/o servitù pendenti, in caso di acconti prezzo sostanziosi e relative imposte da versare, dell’opportunità della trascrizione nei tempi lunghi tra preliminare e definitivo, venditore soggetto fallibile, la tutela dell’affare vede l’Agente intermediario responsabile e la polizza assicurativa professionale obbligatoria garante dei diritti delle parti e della buona conclusione dell’affare.

La fase delle trattative vede l’Agente immobiliare garante del rispetto della buona fede precontrattuale, a cui può seguire proposta d’acquisto, dichiarazione sottoscritta dall’acquirente di offrire un certo prezzo per acquistare il bene, solitamente accompagnata da una certa somma di denaro in garanzia, a titolo di caparra e/o di acconto sul prezzo pattuito.

La proposta d’acquisto contiene impegni già vincolanti e, accettata dal venditore, costituisce un contratto preliminare, obbligo delle parti di adempiere alla stipula del contratto definitivo, secondo le condizioni ivi specificate, cioè gli elementi principali della vendita, oltre al prezzo. In sede di preliminare è opportuno, pertanto, definire gli obblighi principali da adempiere prima e/o dopo il rogito notarile/consegna dell’immobile.

In sede di registrazione del contratto preliminare devono essere pagate le imposte che saranno poi detratte dai versamenti in sede di definitivo.

In caso di vendita di immobili in corso di costruzione la legge prevede regole particolari per la redazione del contratto preliminare.

L’Agente immobiliare, esperto del settore, si dedica alla consulenza personalizzata e alla predisposizione del contratto per il verificarsi del corretto adempimento.

 

ASPETTI FISCALI

 

Il contratto preliminare deve avere forma scritta e deve essere registrato presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione, 30 giorni se il contratto è redatto con l’intervento di un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico.

Per registrare il contratto preliminare di compravendita bisogna versare l’imposta di registro nella misura fissa di 200,00 euro; se nel contratto è prevista una caparra confirmatoria, all’imposta fissa va aggiunto un importo pari allo 0,5% della caparra; se sono previsti acconti (e il cedente non è assoggettato a Iva), bisognerà aggiungere un importo pari al 3% degli acconti.

Nel caso in cui si acquisti da un soggetto assoggettato ad Iva è preferibile far indicare nel contratto preliminare, in presenza di caparra confirmatoria, che questa riveste ruolo di acconto sul prezzo oltre che di caparra. In questo modo, si applicherà il criterio di alternatività, in base al quale le operazioni soggette ad Iva non sono imponibili agli effetti dell’imposta di registro e non si dovrà così versare l’imposta aggiuntiva dello 0,5%.

Qualora la registrazione avvenga dopo i 20 giorni stabiliti sarà necessario versare la sanzione prevista per tardiva registrazione che si applica nella misura del 15% se la registrazione avviene entro 90 giorni e nella misura del 24% se avviene entro un anno dal termine di scadenza previsto.

Bisogna poi ricordare le marche da bollo, che devono essere applicate su ogni copia presentata per la registrazione. Dunque, su ogni copia del contratto va applicata, per ogni 4 facciate di 100 righe, una marca da bollo da 16,00 euro. Dovrà poi essere applicata su ogni piantina una marca da bollo di 1,00 euro.

Agli atti di trasferimento a titolo oneroso si applicano le seguenti imposizioni fiscali, a seconda del soggetto venditore:

IMMOBILI DIVERSI DAI TERRENI

A) Venditore: impresa di costruzione/ristrutturazione

La compravendita da imprese di costruzione o di ristrutturazione, ad eccezioni di particolari fattispecie, è soggetta ad IVA, da corrispondere direttamente alla società venditrice. L’aliquota IVA da applicarsi sul prezzo della vendita sarà:

-10 % in assenza di agevolazioni prima casa;
-4% nel caso in cui vengano richieste le agevolazioni prima casa.

Lo stesso trattamento tributario è applicato all’assegnazione di case di abitazione ai soci di cooperativa edilizia. Andranno inoltre corrisposte le seguenti imposte:

-Imposta di registro: Euro 200
-Imposta ipotecaria: Euro 200
-Imposta catastale: Euro 200

B) Acquisto da privati

Alla compravendita si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale versate dalla parte acquirente direttamente al notaio che, a sua volta, le verserà all’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione. Aliquote:

1) In assenza di agevolazioni:

-Imposta di registro: 9% (con un minimo di euro 1.000). L’aliquota si applica di regola sul prezzo della vendita dichiarato in atto; in caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze, nei confronti di persone fisiche, la parte acquirente può chiedere la liquidazione dell’imposta di registro sul “valore catastale” (prezzo-valore) dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente di legge), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, solitamente di importo superiore, dichiarato in atto.
Imposta ipotecaria: Euro 50.
Imposta catastale: Euro 50.

2) In presenza di agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione, non applicabili alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

-Imposta di registro: 2% (con un minimo di euro 1.000). L’aliquota si applica di regola sul prezzo della vendita dichiarato in atto; in caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze, nei confronti di persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione dell’imposta di registro sul “valore catastale” (prezzo-valore) dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente di legge), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, solitamente di importo superiore, dichiarato in atto.
-Imposta ipotecaria: Euro 50
-Imposta catastale: Euro 50

TERRENI

La base imponibile è costituita dal prezzo dei beni dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita. Imposte e aliquote:

A) Trasferimenti di terreni agricoli (in assenza di agevolazioni in favore di coltivatori diretti e imprese agricole)

-Imposta di registro: 15%
-Imposta ipotecaria: Euro 50
-Imposta catastale: Euro 50

B) Trasferimenti di terreni non agricoli

-Imposta di registro: 9%
-Imposta ipotecaria: Euro 50
-Imposta catastale: Euro 50

In entrambi i casi l’imposta di registro non può comunque essere inferiore a euro 1.000.

 

La consulenza data dalla terzietà e l’indipendenza, la professionalità e la competenza dei nostri agenti immobiliari sono finalizzati al pieno soddisfacimento degli interessi delle parti coinvolte in ogni negozio contrattuale. I nostri uffici si avvalgono della collaborazione diretta di uno studio legale.

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