La figura dell’Agente di intermediazione negli affari immobiliari, inserendosi nella fase di ricerca di mercato, mira a favorire l’incontro tra domanda e offerta di acquisto, affiancando il venditore nella definizione delle caratteristiche, qualità e più probabile valore di mercato del bene oggetto di alienazione e l’acquirente nell’accertamento delle sue necessità e dei relativi stanziamenti economici necessari per un pieno soddisfacimento.
Alternative alla compravendita diretta vedono consolidate tipizzazioni. Molteplici le circostanze, prevalentemente dovute a indisponibilità di liquidità nell’immediato, diversa volontà di impiego della stessa, necessità di tempi non brevi o indefiniti.
COMPRARE CASA DIRETTAMENTE DAL COSTRUTTORE
Qualora l’acquisto riguardi un immobile in costruzione (comunemente detto “sulla carta”) la legge ha approntato una serie di cautele e di protezioni a favore dell’acquirente nei confronti dei rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito, soprattutto il fallimento del costruttore.
In particolare:
- è disciplinato accuratamente il contenuto del contratto preliminare;
- è previsto l’obbligo per il venditore di rilasciare fideiussione bancaria/assicurativa a garanzia delle somme consegnate o da consegnare fino al rogito;
- è previsto l’obbligo, sempre in capo al costruttore, di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa decennale a copertura di eventuali danni insorgenti derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere;
- è necessario il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca da parte del costruttore prima della stipula del contratto di vendita; è pertano vietato al notaio procedere alla vendita in assenza del titolo per il frazionamento, oppure la cancellazione dell’ipoteca, ove non ci sia accollo di mutuo;
- è previsto per l’acquirente un diritto di prelazione all’acquisto all’incanto qualora si tratti di abitazione adibita a residenza principale.
IL LEASING IMMOBILIARE ABITATIVO
La disciplina del leasing immobiliare abitativo prevede incentivi fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale. L’obiettivo della misura è agevolare, specie per i più giovani, l’acquisto dell’abitazione di residenza attraverso l’utilizzo dello strumento della locazione finanziaria quale innovativo canale di finanziamento rispetto all’ordinario strumento del mutuo ipotecario.
I soggetti interessati
Il leasing immobiliare abitativo, introdotto dalla Legge di Stabilità n. 208/2015, è fruibile dai soggetti con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, purché privi di abitazione principale.
I vantaggi fiscali
I titolari dei contratti stipulati dal 1° gennaio 2016 e fino al 31.12.2020, potranno portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi i costi del leasing “prima casa”.
In particolare, per i giovani sotto i 35 anni alla data di stipula del contratto di leasing, e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, gli incentivi fiscali sono:
- la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui);
- la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro).
Per i soggetti con età uguale o superiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono:
- la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui);
- la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro).
Sia per gli under 35 che per gli over 35 l’imposta di registro sull’acquisto usufruendo delle agevolazioni “prima casa” è ridotta all’1,5%, ma la stessa imposta è da calcolarsi sul prezzo di acquisto, perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore.
Qualora la società di leasing acquisti l’abitazione dal costruttore (o altro soggetto passivo Iva), si applica l’aliquota Iva ridotta del 4%.
Il contratto
Con la stipula del contratto di locazione finanziaria, la società di leasing (banca o intermediario finanziario autorizzato da Banca d’Italia all’esercizio dell’attività di leasing) assume l’obbligo ad acquistare o far costruire l’immobile, su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che lo riceve in uso per un tempo determinato a fronte di un corrispettivo periodico (canone). Alla scadenza del contratto, l’utilizzatore ha la facoltà di riscattare la proprietà del bene, pagando il prezzo stabilito dal contratto.
Gli immobili
Le agevolazioni fiscali prescindono dalle caratteristiche oggettive dell’immobile: le detrazioni spettano a qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (queste ultime escluse invece dalle agevolazioni “prima casa” per l’imposta di registro). Può trattarsi di un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile, un fabbricato a uso abitativo da costruire su uno specifico terreno, un fabbricato a uso abitativo in corso di costruzione e da completare o anche un fabbricato abitativo da ristrutturare.
Le tutele del consumatore
-La sospensione dei pagamenti
Il leasing prima casa prevede che il cliente possa richiedere la sospensione del contratto in caso di perdita del lavoro nei casi di rapporto di lavoro subordinato, rapporti di lavoro di agenzia, di rappresentanza commerciale e altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato. La sospensione del contratto non è però prevista nei casi di risoluzione consensuale del rapporto di lavoro, di recesso datoriale per giusta causa, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo.
La sospensione, in ogni caso, non determina l’applicazione di alcuna commissione o spese d’istruttoria e avviene senza richieste di garanzie aggiuntive.
-La risoluzione del contratto
In caso in cui il cliente si renda inadempiente nel pagamento dei canoni dovuti, alla società di leasing è consentito, per il rilascio dell’immobile, agire con il procedimento per convalida di sfratto, ossia con lo stesso procedimento previsto dalla legge per le locazioni ordinarie nei casi di morosità dell’inquilino.
La Legge di Stabilità 2016 prevede che nella eventuale successiva attività di ricollocazione/vendita del bene la società di leasing deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore inadempiente:
nelle attività di ricollocazione/vendita del bene deve adottare procedure che garantiscano il miglior risultato possibile nell’interesse anche dell’utilizzatore inadempiente; una volta venduto e/o ricollocato il bene, la società di leasing dovrà restituire all’utilizzatore inadempiente quanto ricavato dalla vendita e/o ricollocazione, al netto delle seguenti somme che ha il diritto di trattenere:
- la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
- i canoni successivi alla risoluzione attualizzati;
- spese eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, condominiali, ecc.;
- il prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale.
-Nei casi di fallimento del concedente
In caso di fallimento ovvero liquidazione coatta amministrativa della banca o della società di leasing, il contratto di leasing prosegue regolarmente e si applica la disciplina prevista dalla legge fallimentare.
IL RENT TO BUY
Il rent to buy è una tipologia contrattuale recente nel nostro ordinamento, introdotta dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con la stipula del quale il proprietario/concedente consegna l’immobile al conduttore/futuro acquirente, dietro corrispettivo di un canone mensile/trimestrale/annuale; alla scadenza di un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore decide se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.
Il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ed anche con riguardo a terreni.
Si articola in due fasi (di cui la seconda solo eventuale):
- la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile;
- la seconda è quella eventuale del trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore; la norma non prevede un obbligo delle parti a concludere l’atto di vendita, tantomeno prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo, ma solo riconosce al conduttore il diritto potestativo all’acquisto.
Le diverse componenti del canone
Nel contratto dovranno essere specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.
L’importanza della trascrizione
La trascrizione del rent to buy rinvia alla norma relativa alla trascrizione del contratto preliminare di compravendita (articolo 2645bis c.c.) ma estende il termine triennale ivi previsto, per arrivare a coprire la durata del contratto concordata tra le parti fino a dieci anni dalla data della stipula, e produce un duplice effetto, in relazione alle due “fasi” nelle quali si articola:
- un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo;
- un effetto prenotativo con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore. In questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del contratto rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione dello stesso.
Se il conduttore è inadempiente
In caso di inadempimento del conduttore agli obblighi dallo stesso assunti con la stipula di un rent to buy (tra i quali l’obbligo di pagare il canone), il concedente potrà:
- avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto, ad esempio nei casi di protratta morosità.
- chiedere l’adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.), nel caso in cui l’inadempimento del conduttore riguardi un “obbligo di fare”, come ad esempio quello di curare la manutenzione ordinaria dell’immobile;
- chiedere la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.), sempreché l’inadempimento non sia di scarsa importanza.
- resta fermo, in tutti i casi, il diritto al risarcimento del danno.
L’inadempimento del concedente
Dalla stipula di un rent to buy derivano obblighi a carico del concedente, il principale dei quali è certamente l’obbligo della consegna dell’immobile al conduttore. Il concedente è inoltre obbligato ad adottare tutte le misure e i comportamenti necessari per assicurare al conduttore il godimento dell’immobile. Altro obbligo fondamentale per il concedente è quello di procedere alla vendita del bene qualora il conduttore intenda procedere all’acquisto, nel rispetto dei termini convenuti. In caso di inadempimento del concedente agli obblighi cui è tenuto, il conduttore potrà chiedere:
- l’adempimento in forma specifica (art. 2931 e segg. c.c.) nel caso in cui l’inadempimento riguardi l’obbligo di vendere l’immobile o altro “obbligo di fare”, ossia un obbligo di tenere un certo comportamento o di svolgere una determinata attività;
- la risoluzione del contratto(art. 1453 e segg. c.c.) sempreché si tratti di un inadempimento non di scarsa importanza.
- resta fermo, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno.
Se il conduttore decide di non comprare l’immobile
Il mancato esercizio del diritto all’acquisto dell’immobile concesso in godimento non costituisce inadempimento del conduttore. Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto.
Di conseguenza il concedente avrà diritto:
- alla riconsegna dell’immobile;
- a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita, nella misura stabilita in contratto.
La restituzione dell’immobile
Sia nel caso di inadempimento del conduttore, sia nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile.
Chi paga le imposte legate al possesso dell’immobile
Nel periodo dell’utilizzo, le imposte legate al possesso dell’immobile (ad esempio l’IMU) sono a carico del proprietario, come nel caso dei contratti di locazione. La TASI, invece, va pagata in parte dal proprietario e in parte dal conduttore, secondo le percentuali fissate da ciascun comune. La TARI (tassa sui rifiuti) è invece a carico del conduttore, che in quanto detentore dell’immobile si avvale del servizio di raccolta dei rifiuti.
Schema del contratto per persona da nominare
Il rent to buy può essere stipulato anche con lo schema del contratto per persona da nominare, che dà la facoltà al conduttore di sostituire a sé altra persona che assuma i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto.
I nostri agenti, esperti del settore immobiliare, si dedicano alla consulenza personalizzata e alla predisposizione del contratto, regolando i diversi aspetti, anche fiscali, per il verificarsi del corretto adempimento. La consulenza è frutto di terzietà, indipendenza, professionalità e competenza finalizzata al pieno soddisfacimento degli interessi delle parti coinvolte in ogni negozio contrattuale. I nostri uffici si avvalgono della collaborazione diretta di uno studio legale.
